REIT（不動産投資信託）の逆襲

週間で5％を超える大幅上昇

東証REIT指数は、2024年3月18日～22日の週間で5.4％高と大きく上昇しました。

2022年10月以来の上昇率

東証REIT指数が週間で5％以上動くというのはなかなかのレアケースです。J-REITを見る上では分配金利回りが重要となりますので、投資口価格が1％動くと水準感が大きく変わってきます。

これより前に5％以上動いたのは、2022年12月19日～23日週の5.3％下落でした。この時は日銀が金融政策決定会合で金融緩和の修正を決定したことがネガティブサプライズとなりました。

5％以上の上昇に関しては、同じく2022年10月24日～28日週の5.5％上昇でした。この時期は米国の長期金利上昇に対する警戒が強く、前の週まで5週続落していました。当時の年初来安値を更新するかというところまで水準を切り下げましたが、米国の長期金利が低下したことから反転。安値更新を回避できたことで、強烈な押し目買いが入りました。

一気に1,800p台を回復

今回の急伸をもたらした直接的なきっかけは、3月の日銀金融政策決定会合でした。この会合で日銀は、マイナス金利の解除、長短金利操作（イールドカーブ・コントロール：YCC）の撤廃、ETF・REITの買い入れ終了を決定。緩和的なスタンスは継続する姿勢は示したものの、大きな政策の転換に踏み切りました。

日銀が金融政策の正常化に向けて舵を切ったことに対して、REITと不動産株が強い反応を示しました。REITの買い入れ終了に関しては需給面ではマイナス材料ではありますが、そもそも買い入れ実績がほとんどなかったことから、ネガティブ視はされませんでした。東証REIT指数は日銀の結果発表を受けた3月19日に3％を超える上昇となり、21日には1,800p台を回復しました。

2週連続で多くの銘柄が上昇

REIT指数は3月11日～15日の週も2.5％高と大きく上昇し、個別では値下がり銘柄がありませんでした。

3月18日～22日の週は5.4％高と前の週を大きく上回る上昇率となり、個別では値下がり銘柄が1銘柄にとどまりました。

2週続けて多くの銘柄が上昇したことは、流れが変わってきたことを強く印象づけます。東証REIT指数の方も、1,800p台を回復したことで、8週間かけて下げた分を2週間でほぼ戻した格好となっています。

株式と違って、REITは投資口価格が切り上がってくると、派手な上昇が続くことは期待しづらくなります。分配金利回りをもとに、ある程度の水準に達した銘柄の値動きは落ち着いてくるでしょう。

ただし、8週続落していた期間は、個別のファンダメンタルズは全く考慮されていないような売られ方となっていました。その状態が解消されれば、急落に対するリスクが後退します。狙っていた銘柄があれば仕込みのタイミングと言えますし、動きが良くなってきたことで、戻り切っていない銘柄に対する押し目買いは入りやすくなるでしょう。需給悪に悩まされた局面からは脱却し、ここからしばらくは下がりづらく上がりやすい状況が続くと思われます。

記事作成日：2024年3月26日

（DZHフィナンシャルリサーチ）