押し目で魅力増す「REIT（不動産投資信託）」6選

2026年3月31日の東京市場では、東証REIT指数が1,848.45まで急落し、2025年7月以来の安値を付けました 。全体相場の反発もあり、翌4月1日には+2.39%上昇し1,892.68まで戻しましたが、1月19日の高値2,078.2からは依然-8.92％低い水準です。

投資家がREIT（不動産投資信託）を手放している背景には、主に3つの理由があります。

1つは「金利上昇の逆風」。3月30日に新発10年債利回りが2.39％と、約27年ぶりの高水準を記録 。REITは負債比率が高いため、金利が上がると利払い負担の増加が懸念されます 。

2つめは「地政学リスク」。イラン紛争の長期化懸念からリスク回避の動きが強まり、株式市場のリスクオフがREITにも波及しました 。

3つめは「需給の悪化」。年度末を迎え、含み損を抱えた債券の損失を埋めるために、含み益のあるREITを売却する金融機関の動きがあるようです 。

しかし、こうした「嵐」の時期こそ、長期投資家にとっては絶好の仕込み時になるかもしれません。 あるアナリストは「パニック売り」であると指摘し、別のアナリストも「賃料上昇に沿った成長期待は崩れていない」と述べています 。

株価（投資口価格）が下がれば、投資額に対する分配金の割合＝「分配金利回り」は高まります。「下落しているREITこそ魅力的」という考え方もありそうです。そこで今回は押し目で注目のREITをご紹介します 。

日本ビルファンド投資法人 投資証券＜8951＞

国内最大級のオフィスREITの雄

主な投資対象：大規模オフィスビル

予想分配金利回り：3.62％

三井不動産をメインスポンサーとするオフィス特化型J-REITです。2026年2月16日時点で保有物件は70件、取得価格累計は1兆5,190億円、2026年1月31日時点の稼働率は98.3％となっています。東京都心部を中心に競争力のある大型オフィスをそろえている、国内最大級の王道REITです。

ジャパンリアルエステイト投資法人 投資証券＜8952＞

三菱地所系の安定派オフィスREIT

主な投資対象：東京都心のオフィスビル

予想分配金利回り：4.1％

三菱地所をスポンサーとするオフィスREITです。2026年4月1日時点で保有物件数は78件、取得価格合計は1兆1,843億円、入居率は97.8％です。東京都心の一等地にオフィスを多く抱え、堅実なポートフォリオが魅力です。

日本都市ファンド投資法人 投資証券＜8953＞

私たちの生活に身近な商業施設と住宅

主な投資対象：商業施設・都市型住宅

予想分配金利回り：5.13％

商業施設を中心に、オフィスや住宅なども含めて幅広く投資する総合型REITです。2026年4月1日時点で物件数は155件、取得価格は1兆3,159億円、稼働率は99.3％と高水準です。大型商業施設から都市型物件まで分散が効いている点が特徴です。

野村不動産マスターファンド投資法人 投資証券＜3462＞

オフィスから物流までカバーする「総合型」

主な投資対象：オフィス・商業・住宅・物流

予想分配金利回り：4.54％

オフィス、商業施設、住宅、物流施設まで幅広く組み入れる大型の総合型REITです。2026年3月30日時点の保有物件数は285件、取得価格合計は1兆979億円、2026年2月28日時点の稼働率は98.9％となっています。ひとつの用途に偏らず、幅広い不動産に投資できるのが魅力です。

ジャパン・ホテル・リート投資法人＜8985＞

観光需要の回復を享受する高利回り銘柄

主な投資対象：ホテル・リゾート施設

予想分配金利回り：6.75％

日本最大級のホテル特化型REITです 。2026年3月13日時点で保有物件数は52件、取得価格合計は6,413億9,100万円です。全国のホテルに分散投資しており、訪日需要や宿泊単価の動向を取り込みやすい構造です。旅行・観光業の盛り上がりを資産形成に取り入れたい方に適しています 。

星野リゾート・リート投資法人＜3287＞

あの「星のや」の大家さんになれる

主な投資対象：星野リゾートが運営する宿泊施設など

予想分配金利回り：5.03％

あの「星野リゾート」ブランドの宿泊施設に投資できる唯一のREITです 。2025年11月4日時点で保有物件数は71件、取得価格の合計は2,339億円です。独自の運営ノウハウにより、不況下でも高い競争力を維持できるのが特徴です 。ブランド価値を重視する投資家からの注目度が高いREITです 。

※ご紹介した予想分配金利回りは、2026年4月1日終値時点の情報を元にしています。

記事作成日：2026年4月1日