価格回復！高分配にも期待のJ-REIT6選

東証REIT指数が約3年ぶりの高値水準

国内のREIT（不動産投資信託）市場が堅調です。総合的な値動きを示す東証REIT指数が、2025年11月11日、終値で節目の2,000ポイントを回復しました。これは2022年以来、約3年ぶりの高値水準となります。

この背景には、経済活動の回復に伴うオフィス需要の増加があります。東京都心のオフィス空室率は低下傾向にあり、賃料収入が増えるとの期待も高まっているようです。

また、米国の金利が低下傾向にあることも追い風となっています。金利が低下すると、相対的に高い利回りが期待できるREITの魅力が増すため、外国人投資家などの投資資金も流入しているようです。

加えてREIT価格は回復傾向ですが、PBR（株価純資産倍率）に相当するNAV（純資産価値）倍率は依然として1倍割れであり、割安との見方もあります。予想分配金利回りも平均4.5%程度と比較的高いため、REITの投資妙味が高まっているようです。

また、株式市場全体は史上最高値更新以降は過熱感が懸念され、ハイテク株などからディフェンシブ株などへの資金シフトの流れも見られます。予想分配金利回りの高いREITが好まれやすい環境とも言えそうです。

そこで今回は、PayPay証券で取り扱いのあるJ-REITをご紹介します。

星野リゾート・リート投資法人＜3287＞

「星のや」「界」「リゾナーレ」といった星野リゾートが運営する施設を中心に、ホテルや旅館に投資するREITです。「ANAクラウンプラザホテル」なども保有しています。経済活動の再開や旅行需要の回復を背景に、賃料収入の増加などが期待されます。

予想分配金利回り：4.8％

野村不動産マスターファンド投資法人 投資証券＜3462＞

野村不動産グループをスポンサーとする、国内最大級の総合型REITの一つです。オフィス、住宅、商業施設、物流施設などに分散投資しており、東京圏を中心とした安定的なポートフォリオを構築しています。

予想分配金利回り：4.35％

日本ビルファンド投資法人 投資証券＜8951＞

三井不動産をメインスポンサーとする、国内最大級のオフィス特化型REITです。東京都心部を中心とした競争力の高いポートフォリオを構築しており、旗艦物件には「新宿三井ビルディング」などがあります。オフィス市況の回復期待が追い風となりそうです。

予想分配金利回り：3.32％

ジャパンリアルエステイト投資法人 投資証券＜8952＞

三菱地所＜8802＞をスポンサーに持つ、オフィスビル特化型のREITです。2001年に上場した最も歴史のある銘柄の一つで、投資先の7割近くを都心5区の大型オフィスビルが占めています。「汐留ビルディング」などを保有し、都心のオフィス需要の回復による恩恵が期待されます。

予想分配金利回り：3.83％

日本都市ファンド投資法人 投資証券＜8953＞

「住む、働く、消費する」を支える都市部の不動産に投資する総合型REITです。商業施設、オフィスビル、住宅など多様な資産に分散投資しており、多様なポートフォリオによる安定性が魅力です。

予想分配金利回り：4.91％

ジャパン・ホテル・リート投資法人＜8985＞

日本最大のホテル特化型REITとして長期の運用実績を持ちます。都市部やリゾート地のホテルに選別投資を行っており、旗艦物件の「ヒルトン東京お台場」をはじめ、多様なホテルを組み入れています。インバウンド（訪日外国人）需要の回復や国内のレジャー需要の活発化が、収益の追い風となりそうです。

予想分配金利回り：5.72％

※予想分配金利回りは2025年11月19日時点（出所：QUICK）

※予想分配金利回りは予想分配金より算出しており、確定しているものではありません

記事作成日：2025年11月19日